Principais alterações na Lei do Inquilinato

A Lei 12.112/2009, que entrará em vigor no dia 23 de janeiro de 2010, modificou em diversos aspectos a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), no que se refere a locações de imóveis urbanos. Abaixo, traçamos um breve panorama das principais alterações trazidas pela nova lei.
De início destaca-se a possibilidade de o inquilino devolver o imóvel locado, antes do término do contrato, mediante pagamento de multa pactuada, proporcional ao período do cumprimento do contrato. Permanece a impossibilidade de o locador pedir a devolução do imóvel no prazo estipulado para a duração da locação.
Apenas a locação residencial prosseguirá automaticamente nos casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável, com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, devendo a circunstância ser comunicada, por escrito, ao locador e ao fiador, se existir. Nesse caso, o fiador que não desejar continuar garantindo a locação terá 30 dias para exonerar-se de suas responsabilidades, a contar do recebimento da comunicação pelo sub-rogado. Porém, responderá pelos efeitos da fiança por um prazo de 120 dias, após a notificação ao locador. Anteriormente, a sub rogação poderia se dar tanto nas locações residenciais quanto nas comerciais e deveria ser comunicada apenas ao locador, o qual poderia exigir novo fiador. Pela lei vigente, o prosseguimento automático da locação, nos casos citados, é válido apenas na locação residencial. A comunicação por escrito deve se dar ao locador e ao fiador e a diferença é que se não for apresentado novo fiador, num prazo de 30 dias, a locação poderá ser desfeita.
No que tange às garantias da locação (fiança, caução ou seguro fiança), estas se estendem até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato se prorrogue por prazo indeterminado. Não é necessária a anuência do fiador nesses casos, isto é, se o contrato se prorroga por prazo indeterminado, fica mantida a fiança, automaticamente até a entrega do imóvel e não só pelo prazo contratual. Caso não queira mais ser garantidor de locação que se tornou por prazo indeterminado, o fiador poderá exonerar-se da obrigação, mediante notificação prévia. A diferença está em que a nova lei fixou a obrigação pelos efeitos da fiança por um prazo de 120 dias, a partir da exoneração, quando a lei anterior previa a responsabilidade por apenas 60 dias.
Em decorrência, o locador não está obrigado a manter a locação, que deixou de ter garantia, tendo adquirido o direito de desfazê-la pelo motivo de falta de fiador. Além dos casos de perda da garantia de fiança por um dos motivos previstos no art. 40 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245), a locação poderá ser desfeita se o locatário devidamente notificado pelo locador deixar de apresentar nova garantia locatícia, no prazo de 30 dias. Desse modo, a nova lei cria instrumentos que possibilitam a saída do fiador, mantendo-se a locação, mas ao mesmo tempo dá ao locador ferramenta hábil a promover a retomada do imóvel, diante da extinção da garantia.
Outra novidade são as novas hipóteses, trazidas pela lei, para a concessão de liminar em ação de despejo. São elas, segundo o texto legal: a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
Para evitar a rescisão do contrato e elidir a liminar de desocupação, nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento, o locatário poderá, dentro dos 15 dias designados para a desocupação, depositar a totalidade dos valores devidos.
São alcançadas pela nova lei também as ações de despejo por falta de pagamento de aluguel provisório, diferenças de aluguéis e acessórios da locação apenas.
Outras alterações são de ordem processual. Entre elas, a de que não é mais necessária autorização judicial para a purga da mora. Na sistemática atual o réu, na ação de despejo, deverá efetuar o depósito em 15 dias, contados de sua citação, estando legitimado para tanto também o fiador. Se o depósito for insuficiente, abre-se a possibilidade de complementação no prazo de 10 dias, mediante intimação do procurador do réu. Não será permitida, pela redação da lei 12.122, o uso da faculdade de emenda da mora, mais do que uma vez a cada 24 meses (anteriores à propositura da ação). A lei anterior possibilitava a emenda da mora duas vezes a cada 12 meses.
A fim de abreviar os procedimentos, ao ser julgada procedente uma ação de despejo, doravante será expedido mandado único de desocupação voluntária e despejo, ou seja, haverá um único documento (Mandado de Despejo), com ambas as informações, que será entregue pelo Oficial de Justiça ao locatário do imóvel objeto da ação. Caso o locatário não desocupe, voluntariamente, o imóvel no prazo fixado pelo juiz, o mesmo mandado servirá para a execução do despejo propriamente dito.
Também houve a redução da caução a ser prestada para a execução provisória (o mínimo antes equivalia a 12 meses e atualmente corresponde a 6 meses e o máximo que era 18 meses, hoje é de 12).
Algumas outras mudanças se referem a ações revisionais e renovatórias, que examinaremos em outra oportunidade.

Iara Magajewski Averbeck
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