REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA – UMA NECESSIDADE

Você tem escritura do seu imóvel? Já parou para pensar o que significa isso? Quais os problemas que podem advir de não se ter um imóvel registrado?
Comecemos do princípio: a escritura é como que a certidão de nascimento ou a identidade do imóvel. Prova a existência do mesmo e a titularidade (quem é o dono). Também, pelo princípio da continuidade registral, demonstra o histórico das sucessivas transmissões do imóvel.
Se você vai construir e para isso necessita obter um financiamento, qual a primeira coisa que o agente financeiro vai solicitar? O título de propriedade, ou melhor, a escritura registrada. Se necessita dar garantia em alguma operação bancária ou vender o imóvel, como vai provar que aquele pedaço de chão é seu mesmo?
Padecemos, em Sapiranga, de um grande problema. Estima-se que mais de 80% dos imóveis não constam da tábua fundiária, quer dizer, não possuem registro junto ao Registro de Imóveis. Assim, vão se realizando transações e mais transações na base dos contratos de gaveta, ou às vezes nem isso. Os contratos particulares, apesar de terem seu valor no campo do Direito das Obrigações, não tem o valor probante de uma escritura pública registrada. Transmitem a posse, mas não dão a propriedade sobre a coisa. Pelo sistema adotado no Brasil, a propriedade só se adquire mediante o registro do bem junto ao Cartório do Registro de Imóveis. Pode-se dizer, então, que se você só tem contrato, não é proprietário de seu imóvel, mas apenas possuidor de direitos e obrigações sobre o mesmo.
O que acontece irremediavelmente nesses casos é a necessidade de se ingressar com ações de usucapião, a fim de regularizar a situação jurídica dos imóveis do qual se é apenas detentor da posse. A Usucapião é um processo judicial e como tal precisa cumprir certos trâmites legais que o tornam dispendioso e demorado.
E qual o motivo de tanta irregularidade? Dentre várias razões, poderíamos citar uma prática bastante comum até algum tempo atrás. Algumas pessoas que possuíam grandes áreas de terras elaboravam um mapa dividido em lotes e saiam vendendo terrenos, com o pagamento do preço de forma parcelada, sem implantar a infra-estrutura necessária ou se preocupar com a parte legal, a regularização junto aos órgãos competentes. Obviamente, o custo para a implantação de um loteamento não é pouco, o que implicaria em um lucro menor com as vendas. Os compradores, por sua vez, deixavam de exigir a escritura, ou obtinham a promessa de que esta lhes seria passada no momento da quitação do preço. O tempo foi passando e, sem a fiscalização necessária, as situações foram se consolidando e o loteador acabava vendendo todos os lotes, sem que tivesse havido o registro do empreendimento.
Hoje, com uma fiscalização mais rigorosa tanto do Ministério Público, como das Prefeituras, o quadro aos poucos está mudando. Mas o que foi feito no passado, ainda se reflete na atualidade. Centenas de imóveis sem registro, bairros inteiros sem a infra-estrutura completa.
As conseqüências disso para um Município são graves, uma vez que implica, muitas vezes, em o próprio Município ter que assumir custos com regularização e a implantação de infra estrutura faltante. Sem falar na dificuldade para se organizar um cadastro confiável e efetivo da área urbana. Para os donos de imóveis adquiridos nessas condições, resta o ajuizamento da ação de usucapião, única forma de se tornar proprietário de direito de algo que já é seu de fato.
Pendentes de regularização vamos encontrar, ainda, muitos edifícios, assunto que será abordado numa próxima oportunidade.